Паспорт через недвижимость

Болгария: ПМЖ за полмиллиона евро

Двери для иностранцев, желающих приобрести не просто недвижимость, а право на ПМЖ, Болгария открыла только в прошлом году - очевидно, желая залатать кризисные дыры. В 2009 году были приняты поправки в «Закон о чужденцах», согласно которым получить постоянный вид на жительство в Болгарии можно, инвестировав в экономику страны 1 млн левов (примерно €500 тыс.). Через пять лет после этого можно претендовать на болгарское гражданство. Но и вид на жительство вполне дает немало прав: путешествовать по Европе без визы, обучать своих детей в любых заведениях Евросоюза, работать, организовывать бизнес и т.п.
Болгарский закон определяет механизм таких инвестиций - через покупку акций компаний, торгуемых на болгарской бирже. В принципе инвестор вправе выбрать бумаги компании любой отрасли. Однако будем реалистами: сегодня экономика Болгарии не самая стабильная, и инвестиции в нее связаны с рисками. В этом смысле вложения в недвижимость - далеко не худший выбор. Такую возможность - инвестиции в недвижимость с возможностью получения ПМЖ - предлагает, например, компания MSI, которую в России представляет IntermarkSavills. Схема такова: инвестор покупает пакет акций публичной компании (MSI) на требуемую законом сумму, а эти бумаги инвестируются в объекты недвижимости. Инвестор становится владельцем элитных апартаментов в Болгарии и открывает себе путь к ПМЖ. Опосредованный способ владения никак не умаляет прав собственника. Как и при прямом владении, он может распоряжаться недвижимостью по своему усмотрению: продавать, передавать по наследству, сдавать в аренду и т.п. В качестве дополнительного бонуса управляющая компания заключает договор гарантированной ренты на пять лет с доходностью 5%. Руководитель проекта в России Петр Коваленко подчеркивает, что MSI - первый девелопер в Болгарии, который реализовал подобную схему.

В качестве объектов инвестиций компания сейчас предлагает 3-4-звездочные апартаменты в Банско и 5-звездочный спа-отель, расположенный в 300 м от поля для гольфа и в 4 км от горнолыжного подъемника. За счет такого местоположения сдавать недвижимость можно почти круглогодично. Инвестор может выбрать любой другой объект - не ниже оговоренной законом стоимости. По словам директора департамента жилой недвижимости Chesterton Екатерины Тейн, нужно только предупредить, что недвижимость приобретается для получения гражданства, - тогда покупка будет оформлена как инвестиция.
Главное преимущество такого пути - человек, получивший вид на жительство, не обязан находиться в Болгарии строго определенное количество дней в году. Основной недостаток - внушительная сумма и ограниченный выбор объектов для инвестирования. «Этот вариант для тех, кто, скорее всего, уже владеет недвижимостью за границей. На этот раз он просто покупает себе ПМЖ и - в дополнение - небольшой, но стабильный доход», - считает Петр Коваленко.
Однако у других экспертов инвестиционная привлекательность такого предложения вызывает сомнения. «Клиент покупает пакет акций болгарского девелопера, которые торгуются на бирже. Но стоимость акций публичной компании может не только расти, но и падать, - напоминает президент международного агентства недвижимости Gordon Rock Станислав Зингель. - Болгарская недвижимость переоценена, рынок затоварен, многие строительные проекты отложены. В стране так и не сформировался достаточный внутренний спрос на недвижимость, особенно на горнолыжную и курортную, которую строили в надежде на рост экономики и внешний спрос. Поэтому недвижимость сегодня продается с существенным дисконтом, а инвестирование в акции болгарских девелоперов - мероприятие рискованное».
Станислав Зингель напоминает о российском опыте: в 2008-2009 годах котировки акций нескольких ведущих российских девелоперов упали на 90-95% по сравнению со стоимостью их первичного размещения. Кто может утверждать, что рынок акций болгарских девелоперов застрахован от подобных проблем? Кроме того, у инвестора могут возникнуть проблемы с выходом из проекта. «В предлагаемой схеме покупатель на протяжении пяти лет не может управлять своими инвестициями. Но главное, у покупателя нет никаких гарантий ликвидности (возможности продажи) его пакета акций. Вариант только один - предложить акции на открытом рынке, а дальше как повезет», - предупреждает эксперт.

Сент-Китс: заочный паспорт
Тем, кто хочет сразу получить на руки зарубежный паспорт, стоит перенестись в другое полушарие - в Федерацию Сент-Китс и Невис. Это островное государство в Карибском бассейне, которое включает в себя острова Сент-Китс (Сент-Кристофер, 168 кв. км) и Невис (93 кв. км). Программа экономического гражданства действует здесь с 1984 года.
У потенциальных граждан есть два пути: инвестировать от $200 тыс. в Сахарный фонд (Sugar Industry Diversification Foundation) или приобрести недвижимость на сумму от $400 тыс. После этого инвестор проходит проверку, подтверждающую его добропорядочность. Если проверка заканчивается благополучно, он и члены его семьи могут получить местные паспорта и все права граждан. А это не так уж мало: бывшая британская колония Сент-Китс и Невис - ныне полноправный член Британского Содружества. Формально главой страны остается королева Елизавета II, фактически государством управляет премьер-министр. Местный паспорт дает право безвизового посещения более 100 стран мира, в том числе всех государств Шенгенского соглашения, а также Лихтенштейна, Норвегии, Исландии, Канады и Великобритании. Визу США выдают на основании онлайн-заявления через специализированный интернет-сайт Федеральной иммиграционной службы США. У граждан Сент-Киттс и Невис есть право обучать детей в Великобритании на равных условиях с англичанами, а также вести бизнес в этой стране.
Количество паспортов, выдаваемых здесь по программе «экономического гражданства, ограничено: всего 20-30 в год. Ограничено и число девелоперских проектов, ориентированных на иностранцев.
Основные достоинства обретения «островного» паспорта - простота процедуры. Не требюуется ни приезжать на остров для совершения покупки, ни проживать там. Более того, через пять лет инвестор может продать недвижимость, не теряя при этом гражданства. Вот только покупку недвижимости здесь вряд ли можно считатьполноценной инвестицией. С одной стороны, как пишет журнал World Properties, Сент-Китс и Невис сегодня единственные на Карибах острова, где недвижимость во время кризиса даже подорожала. С другой - вряд ли ближайшие годы принесут существенное удорожание. «Недвижимость на Сент-Китс зачастую приобретается без просмотра, по доверенности. По сути, приобретается не объект недвижимости для инвестиций или проживания, а паспорт. По этой причине собственность несколько переоценена по сравнению с аналогичными объектами в других странах Карибского бассейна», - говорит директор по развитию бизнеса Knight Frank Елена Юргенева.
Надо иметь в виду и то, что дополнительные расходы при приобретении недвижимости составят до 6% от суммы, к тому же придется оплатить дополнительные государственные налоги и сборы в размере $20-40 тыс. (в зависимости от возраста покупателя). «Вид на жительство в Сент-Китс и Невис больше всего интересен людям, которые ищут возможность свободно въезжать в большинство европейских стран и на другие континенты. При этом имеются ограничения, о которых многие российские компании умалчивают. Например, владелец в течение пяти лет не может продать свою недвижимость. Также он не вправе перепродать недвижимость другому иностранцу, чтобы тот получил ВНЖ. Тем самым потенциальный круг покупателей существенно сужается», - предупреждет Станислав Зингель.

Получение вида на жительство и гражданства в том или ином виде предлагают многие страны. Но, как правило, в этом предложении всегда содержится ложка дегтя - ограничения.
Например, на Доминике, одном из Малых Антильских островов на юго-востоке Карибского моря, статус резидента можно получить при куда меньших инвестициях - от $75 тыс. (индивидуальное гражданство) до $100 тыс. (гражданство на семью). Процедура занимает от трех месяцев до года и требует прохождения соискателем интервью на английском языке на самом острове либо в Британской комиссии в Лондоне или Нью-Йорке. Паспорт Доминики дает возможность безвизового посещения многих стран (Япония, Южная Корея, Аргентина и другие государства Южной Америки), но Шенгенская зона в этот список не входит.
Кроме того, с точки зрения инвестиций местный рынок недвижимости не лучший выбор. Особого роста цен на жилье на Доминике давно не наблюдается, и трудно представить ситуацию, при которой местные апартаменты вдруг начали бы пользоваться повышенным спросом.
На Кипре с этого года также появилась возможность получить гарантированное разрешение на иммиграцию категории E при покупке недвижимости дороже €300 тыс. По сути, это равноценно разрешению на постоянное пребывание на Кипре. «И большую часть денег на покупку можно взять в кредит», - замечает Станислав Зингель. Однако постоянный резидент не получаает права безвизового въезда в другие страны. Для этого нужно быть гражданином Кипра, а получить гражданство можно только через семь лет и при условии, что претендент проживает на острове не менее 180 дней в году.
По некоторым данным, США под давлением кризиса также готовы предоставлять вид на жительство инвесторам в недвижимость. Сама программа бизнес-иммиграции действует в Штатах уже почти 20 лет. Прежде, чтобы стать обладателем грин-карты, нерезидент должен был вложить не менее $500 тыс. в бизнес в одном из указанных регионов и создать 10 рабочих мест. Сейчас список регионов расширен, а инвестировать можно в коммерческую недвижимость. Это дает визу инвестора, а примерно через два года, при соблюдении всех условий программы, и грин-карту.
Генеральный директор компании «Миэль-DPM» Наталья Завалишина упоминает также Латвию: там принят закон, согласно которому россиянин, купивший недвижимость на сумму от €150 тыс., имеет право на получение вида на жительство. Однако для реализации этого права необходимо проживать в Латвии не менее 180 дней в году.
По мнению Станислава Зингеля, одна из наиболее удобных возможностей получения экономического гражданства открывается в Германии. Правда, из всех вариантов инвестиций в недвижимость вид на жительство в этой стране дает только приобретение коммерческих объектов: гостиниц, отелей и т.п. «В Германии принят новый, более либеральный закон, связанный с возможностью получения вида на жительство. Он гарантирует получение гражданства при покупке коммерческой недвижимости либо действующей компании стоимостью от €250 тыс. При этом закон не запрещает приобретение готового бизнеса в кредит».
Екатерина Тейн говорит, что путем инвестирования можно получить гражданство и в Великобритании. Но такое право дает лишь покупка наиболее дорогих объектов - стоимостью от 1 млн фунтов стерлингов. Кроме того, соискатель обязан пребывать в стране девять месяцев в году. И тогда через четыре года он может претендовать на британский паспорт.
Дорого, но это еще не рекорд: в Австрии сумма инвестиций, открывающих путь к ВНЖ, достигает $3 млн. При этом австрийские власти могут потребовать отказа от первого гражданства.
На этом фоне столь непохожие друг на друга Болгария и Федерация Сент-Китс и Невис действительно выглядят одними из наиболее удобных государств для тех, кто готов платить за ПМЖ и возможность безвизового въезда в большинство стран Европы.