Жилье на курортах России - что почём?

Российские граждане, сегодня всё чаще задумываются о приобретении домика или небольшой квартиры на лоне удивительной российской природы, вдалеке от шумных городов. Больше всего наши покупатели интересуются зарубежной недвижимостью, хотя в их родном крае есть красивейшие курортные города с живописными озерами, величественными горами, огромными равнинами, лугами и лесными чащами. В этой статье мы постараемся ответить на следующие вопросы. Как сегодня обстоят дела на рынке курортной жилой недвижимости в России? И каковы сегодняшние инвестиционные перспективы?

Курортные города России.

Курортных городов в российской федерации не очень много, а с высокоразвитой инфраструктурой и роскошными гостиницами их вообще почти нет. Из курортных городов можно отметить: «Ейск», «Азов», «Анапа», «Геленджик», «Туапсе», «Сочи», «Владивосток». Следует отметить, что самым раскрученным брендом является не «Сочи», а краснодарские курорты, которые с ошеломительным успехом и шутками рекламирует сам Александр Масляков, - рассказывает Михаил Щедрин, являющийся исполнительным директором ООО «Сакс». Именно южные регионы России являются жемчужиной, привлекающей туристов со всего мира.

К вышеописанным городам можно добавить курорты «КМВ», а также горнолыжные курортные зоны, такие как: «Красная поляна», «Приэльбрусье», «Яхрома». Любопытным фактом является то, что многие эксперты в сфере недвижимости относят к курортам и Подмосковье. Следует отметить, что в санатории Подмосковья постоянно приезжает отдыхающие, причем не только из столицы и ближайших областей, но и с других городов. Незначительный поток туристов и любителей отдохнуть эксперты наблюдают на Байкальском и Алтайском побережье, на этом список отечественных курортов заканчивается. Ну и, разумеется, далеко не в каждом курортном городе отдыхающие покупают жилую недвижимость.

Лидирующую позицию среди всех видов отдыха занимает морской отдых на золотых пляжах. Объем данного туристического сегмента невозможно сопоставить с каким-либо другим популярным сегментом отдыха. В нашей стране основополагающая часть покупателей стремится купить курортную жилую недвижимость в прибрежных районах, - рассказывает Илья Володько, являющийся генеральным директором консалтингового предприятия «MACON Realty Group». Прибрежных зон в нашей стране всего две – это Азовское побережье, и конечное же, Черное море. Российские покупатели отдают значительные предпочтения черноморским курортам, - там отлично развита инфраструктура, продолжительный купальный сезон и огромное количество интересных объектов. Города «Ейск» и «Азов» в плане недвижимого имущества предлагают совсем немного, а вот черноморские регионы, в настоящий момент, пестрят разнообразными предложениями по стоимости, качественной отделке и привлекательности инвестиционного характера, - говорит Михаил Щедрин, эксперт компании «Сакс». Приблизительно 40 процентов запросов клиентов касаются сочинского рынка, другие 30 процентов почти равномерно распределяются между городами Геленджик, Анапа, Туапсе и прилегающими курортными зонами, - дополняет коллегу Ирина Ротачева, являющаяся заместителем директора компании «Delta estate». Остаточные 30 процентов делят между собой остальные города и поселки Черноморского края.

Второе место по популярности у покупателей российской курортной недвижимости занимает Подмосковный регион. Жилая недвижимость, расположенная в непосредственной близости к крупным развлекательным и горнолыжным курортам, тематическим паркам, санаториям и домам отдыха пользуется огромным спросом, начиная с 2006-го года. В основном подмосковная недвижимость приобретается для отдыха, а не для постоянного жительства, поэтому её в полной мере можно отнести к курортному недвижимому имуществу, - говорит Илья Володько, эксперт компании «MACON Realty Group». На третьем месте в списке курортной недвижимости стоит город Минводы.

Рыночная особенность.

Черноморское побережье в последние годы развивалось весьма существенно. Следует отметить, что сегодня здесь ведется активное строительство жилой недвижимости, хотя экономический кризис и уменьшил его темпы. В докризисный период предложение в популярных краснодарских городах несколько увеличилось. На сегодняшний день многие серьезные объекты уже проданы, новой жилой недвижимости строится немного, а стоимость её достаточно высокая. Среднестатистическая стоимость курортной жилой недвижимости в самых востребованных и популярных районах, таких как, Сочи, Геленджик и Подмосковье, сегодня составляет от 80-ти до 120-ти тысяч рублей за квадратный метр.

В менее востребованных курортных зонах, таких как, Белокуриха и некоторые регионы «КМВ» среднестатистическая стоимость квадратного метра жилой площади варьируется от 35-ти до 60-ти тысяч рублей, - говорит Илья Володько. Значительное влияние на цены оказал экономический кризис. В среднем цены упали на 35 процентов. Данный показатель в значительной степени превышает показатели городской недвижимости. Приобретение курортной жилой недвижимости не является срочной необходимостью. В условиях понижения доходов и перспективной неясности подобные покупки откладываются в первую очередь, - говорит Илья Володько, эксперт компании «MACON Realty Group». Игорь Индриксонс, являющийся директором управления иностранных инвестиций компании «IntermarkSavills» утверждает, что на высококачественные и готовые объекты цены упали всего на 4 процента, а стоимость проектов, находящихся в непосредственной близости к горнолыжным трассам вообще не претерпела серьезных изменений.

Следует отметить, что объектов недвижимости эконом класса на рынке очень мало, хотя они могли бы вызвать серьезный покупательский интерес. Сегодня, чаще всего, предлагаются объекты бизнес и премиум класса, в частности: квартиры в домах малоэтажного и многоэтажного типа, коттеджи, таунхаусы и загородные дома. На черноморском побережье предлагаются коттеджи, входящие в состав курортных зон с высокоразвитой инфраструктурой, и, что немаловажно весьма комфортные. Девелоперами часто предлагаются большие по площади апартаменты и коттеджи. Однако сезонный характер проживания в них минимизирует необходимость такого метража - поясняет ситуацию Илья Володько. Если в докризисный период покупатели особо не переживали за размер своего недвижимого имущества, то в настоящий момент они покупают только то, что соответствует их суждениям о балансе цены и качества. Подобных предложений сегодня не очень много, в результате чего спрос и падает. Следует отметить, что у покупателей всегда есть потребность в курортном жилье эконом класса, но в современном и удобном, что немаловажно.

Еще одной особенностью отечественного рынка курортного жилья является не оформленная в полном законном соответствии документация и слабое качество объектов недвижимого имущества. Основной проблемой черноморских городов является законность жилстроя. Здесь речь идет не о покупке жилой недвижимости, а о соответствии возведенного объекта разрешению на жилстрой, заключению строительной экспертизы и основополагающим строительно-санитарным нормативам и правилам. К примеру, в городе Сочи, преимущественным спросом пользуются частные домостроения, и только 5 процентов объектов имеют хотя бы какую-то технологическую документацию на ведение жилищного строительства. Это притом, что город Сочи расположен на одном из самых сейсмоопасных поясов земли. Сюда же можно отнести полное отсутствие нормальных мест автомобильной парковки и придомовых территорий, - рассказывает Михаил Щедрин, эксперт компании «Сакс».

Он также отмечает, что ситуация с законностью жилищного строительства в Сочи является не самой ужасной. Преимущественная часть строек в городе Сочи является незаконной и сдается в эксплуатацию по решению суда. Примерно двадцать процентов из всего вышеописанного оформляется должным образом в полном юридическом соответствии.

В иных черноморских регионах доля незаконного жилищного строительства выше, а вот объектов возводится значительно меньше. Более существенная динамика на рынке недвижимости, кроме Сочи, наблюдается в Геленджике, которому недавно был выдан государственный гранд на развитие. Анапа до сих пор является главным детским курортом. Инвесторов, вкладывающих свои средства в местную недвижимость здесь очень мало. Больше всего здесь частной недвижимости неясного происхождения, хотя нередко встречаются и уникальные архитектурные варианты, - говорит Михаил Щедрин. С большой активностью развивается рынок жилой недвижимости в городе Туапсе. На первичном рынке сегодня можно купить комфортабельные таунхаусы или шикарные коттеджи, расположенные в загородных поселках. Вторичный рынок наполнен частными домами. Недавно здесь началось строительство лучшей по оценкам аналитических экспертов курортной зоны под величественным названием «Costa Rosa».

В менее востребованных городах объемы жилищного строительства еще ниже. Чаще всего, здесь предлагаются объекты вторичной недвижимости, например, частные дома 40-летнего возраста или жилье в домах многоквартирного типа. Аналогичную ситуацию аналитику наблюдают в городе Минводы. Объектов, находящихся в непосредственной близости к горнолыжным трассам очень мало. Значительное количество предложений, кроме Сочи и Геленджика наблюдается в Подмосковье. В Подмосковных загородных поселках сегодня можно купить хорошую дачу, таунхаус, коттедж или просто современный дом. Экономичных предложений здесь очень мало, чаще здесь предлагается жилье бизнес класса, к которому, прилагается земельный участок, общей площадью от 0,5 соток до нескольких гектаров. Среднестатистическая стоимость предложения здесь составляет от 55-ти до 120-ти тысяч рублей за квадратный метр.

Инвестиционная перспектива.

Так как строительство новостроек, отвечающих нынешним требованиям комфорта, на курортах российской федерации не очень активное, так же как и инфраструктура, жилая недвижимость, расположенная в курортных зонах вряд ли сможет обеспечить хороший материальный доход. По единому мнению рыночных экспертов, на сегодняшний день, приобретать жилую недвижимость на российских курортах рекомендуется только для отдыха и личного пользования.

Высокий материальный доход приносит жилая недвижимость гостиничного типа. Инвестиции в рекреационный сегмент даже во время кризиса были интересными. Уровень его доходности составляет, как правило, от 14-ти до 16-ти процентов годовых, что превышает московские аналоги. Следует отметить, что время окупаемости рекреационных объектов, как правило, составляет семь лет, - рассказывает Ирина Ротачева, эксперт компании «Delta estate». Покупка курортной жилой недвижимости, чаще всего, рассматривается как способ сохранения финансовых средств, а не как ключ для преумножения. Инвестиционные горизонты должны составлять не меньше 7-ми лет, только в этой ситуации объект обеспечит высокий уровень доходности, - считает Илья Володько, эксперт компании «MACON Realty Group». Следует отметить, что всё это возможно при условии исключительно правильного выбора.

Наилучшим соотношением цены и качества на сегодняшний день отличаются объекты жилой недвижимости, расположенные в 30-ти километрах от «Сочи», - рассказывает Игорь Индриксонс, эксперт компании «IntermarkSavills». Весьма значительного скачка цен следует ожидать в период Олимпиады 2014 года. К этому времени здесь активно разовьется инфраструктура, и появятся новые строительные компании, - считает эксперт. С точки зрения Ильи Володько из компании «MACON Realty Group» в ближайшее время здесь появится большое количество объектов недвижимости эконом класса. Сочи активнее всего будет развиваться в ближайшие десять лет и скорее всего, станет основным курортом России. Следует отметить, что инвестиции в сочинскую жилую недвижимость требуют профессионального знания рыночного сегмента и четкого анализа предложения, - подчеркивает Илья Володько.

Более радикальным образом в отношении Сочи настроены эксперты из центра аналитических исследований «IRN». Суть в том, что именно этот город является ярким подтверждением того, как может раздуться инвестиционный шар. Цены на сочинскую жилую недвижимость раньше даже обгоняли московские, а из-за кризиса упали ниже. Эксперты отмечают, что реальных предпосылок для скачка цен вверх не было, только незначительные эмоции, основанные на предстоящей олимпиаде 2014-го года. Построить планируется много, вопрос лишь в том, кто всё это будет покупать, и главное кому это всё перепродать в дальнейшем? Внутренний спрос здесь практически отсутствует, застройщики надеяться на то, что приобретать жилую недвижимость будут не местные жители.

По утверждению Ольги Широковой, которая является директором консалтингового управления аналитических исследований компании «Blackwood» в данном сегменте в ближайшее время произойдет скачек цен. Предложение сегодня уменьшается, новые проекты почти не реализуются, а старые медленно покидаю рынок. По единому прогнозу аналитических экспертов, всплеск цен неминуем. Однако, как отмечают эксперты, он не будет длительным трендом. Наиболее устойчивого роста следует ожидать от «КВМ». Данный регион обладает серьезным потенциалом, так как, он представляет преимущественный дефицит в отношении выбора жилой недвижимости. На сегодняшний день он не отличается высокоразвитой инфраструктурой, однако обладает отличной лечебно-оздоровительной базой. Впрочем, это будет иметь место только в очень далеком будущем. Весьма рискованными, но достаточно перспективными являются вложения в регионы, где планируется построить особые экономические зоны, в частности, «Анапа», «Алтай», «Байкал» и «Калининград». Но эти инвестиции должны носить долгосрочный характер, - утверждает Илья Володько из компании «MACON Realty Group». Средняя цена входа на эти рынки на данный момент не очень завышенная, но риски превышают все допустимые значения. Опуская всякие подробности, тем, кто желает заработать на форсирующем росте цен, необходимо искать новые, еще не оптимизированные рынки жилой недвижимости. Не стоит забывать про анализ рисков с подобными инвестициями. Стандартное правило доходности и риска за некоторыми исключениями действует почти всегда и везде, - утверждает Ольга Широкова, эксперт компании «Blackwood».

На сегодняшний день рынок курортной недвижимости российской федерации вряд ли можно считать как развитый. Заметно сказался в данном отношении и кризис. Строительство некоторых объектов приостановлено, новые проекты почти не реализовываются, уровень предложений существенным образом сократился, спрос соответственно тоже упал. Сегодня эксперты наблюдают некоторое затишье, и в нынешнем году ситуация кардинальным образом вряд ли видоизменится. По мнению экспертов, в ближайшее время, увеличатся цены на жилую сочинскую и подмосковную недвижимость, а в отдаленном будущем следует ожидать развитие рынка недвижимости «КМВ». Эксперты прогнозируют рост на Байкале и в Калининградской области. На российских курортах стоит приобретать недвижимость только для личного пользования, а не для дальнейших инвестиций.

При создании обзора были использованы материалы из открытых интернет-источников.