Рынок коммерческой ипотеки

О рынке ипотеки коммерческой недвижимости у большинства российских риэлторов и предпринимателей представление очень туманное. Еще полтора — два года назад кредиты на покупку нежилого объекта под его же залог практически не выдавались. Да и сегодня подобные сделки — случаи единичные и уникальные.

Что мешает жить нежилой ипотеке?

На Западе бизнесмену и в голову бы не пришло покупать офис или магазин сразу за полную стоимость — даже при наличии достаточной для этого суммы. Часть имеющихся средств тратится на оформление коммерческой ипотеки и первые взносы по кредиту, а остальное — на развитие бизнеса.

В России сегодня сектор коммерческой недвижимости — это одно из самых стратегических направлений рынка. По данным экспертов, спрос на ипотечное кредитование объектов для бизнеса постоянно растет — так же как и интерес к этому виду услуг. Не говоря уже о том, что коммерческая ипотека дает прекрасную возможность для «долгосрочных» арендаторов приобрести свой офис, магазин, производственное помещение в законную собственность, не изымая больших денег из бизнеса. Так что же мешает развитию «бизнес-ипотеки» в России?

Сазонова Арина Владимировна, руководитель отдела коммерческой недвижимости ООО «ВДВ-Риэлт»:
— При оформлении ипотеки на коммерческую недвижимость (в нашем случае это был магазин) пришлось столкнуться с массой трудностей. Возникло множество административных препон, прежде всего в лице Управления федеральной регистрационной службы. Для чиновников эта процедура оказалось новой и совершенно непроработанной. В целом, в цепочке продавец — УФРС — банк — покупатель нет ни одного звена, которое было бы приспособлено к развитию коммерческой ипотеки. Серьезно мешают и «серые» схемы продаж, существующие на вторичном рынке коммерческой недвижимости (и части первичного), когда с целью сэкономить на налогах занижается стоимость объекта.

Главная проблема, как выяснилось, кроется в действующем законодательстве. Согласно закону «Об ипотеке» при сделках с жилой недвижимостью залог возникает одновременно с регистрацией перехода права собственности. Заемщик вносит часть собственных средств, остальную сумму дает банк, продавец получает деньги за объект, и через какое-то время покупатель становится собственником. Однако о возникновении ипотеки при сделках с коммерческими объектами какие-либо четкие формулировки в законе отсутствуют.
Банки не разрешают оформлять закладную на объект до момента заключения сделки купли-продажи. То есть офис или магазин требуется сначала купить, и только потом его можно заложить и получить в банке кредит (под его же покупку!). Чтобы устранить эту явную нелогичность, в закон «Об ипотеке» должна быть внесена соответствующая поправка. А пока что приходится изобретать хитроумные схемы, чтобы обойти все существующие препятствия и оформить кредит.

Разработанный риэлторами механизм кредитования, в общих чертах, следующий: 

• I этап — регистрация залога (коммерческого объекта) на банк. При этом продавец получает всю сумму за недвижимое имущество, или, по договоренности сторон, часть средств.
• II этап — оформление сделки купли-продажи. Продавцу передается остаток средств за объект. Продавец получает часть средств, принадлежащих покупателю, плюс гарантию банка. 
• III этап — регистрация собственности на нового владельца — покупателя.

— Сегодня коммерческая ипотека основана прежде всего на доверии, — говорит риэлтор Елена Сучкова. - На доверии покупателя к продавцу, который получает деньги заранее, но какое-то время продолжает оставаться собственником продаваемого объекта. Вся процедура оформления коммерческой ипотеки заняла 2,5 месяца кропотливой работы. Без сомнения, осуществить эту сделку покупателю самостоятельно, без помощи профессионалов в сфере ипотечного кредитования коммерческой недвижимости, было бы вообще невозможно.

Кстати, договор об ипотеке коммерческой недвижимости заключается с соблюдением общих правил Гражданского кодекса РФ о заключении договоров, а также положений ФЗ «Об ипотеке». В нем должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой (п.1, ст.9 ФЗ «Об ипотеке»).

Требования банков: дороже объект — выше требования

Ипотеку на нежилую недвижимость дают не более 10% всех российских банков, имеющих ипотечные программы. Это связано с нехваткой долгосрочных финансовых ресурсов у большинства кредитных организаций. В Волгограде коммерческую ипотеку предлагает только один банк.

Немаловажный момент при оформлении новой сделки, — к предмету залога для ипотеки коммерческой недвижимости банк предъявляет очень высокие требования. Ведь при кредитовании коммерческой недвижимости кредитное учреждение оперирует куда более крупными суммами, чем при ипотеке жилых помещений (даже самая шикарная квартира, как правило, намного дешевле самого скромного предприятия!) — а значит, и рискует больше.

В целом, залогом должны быть высоколиквидные помещения, которые могут приносить высокий и стабильный доход. Можно сразу исключить аварийные объекты, не прошедшие техническую инвентаризацию и госрегистрацию. Помещение обязательно должно быть оформлено в собственность, здание — не старше 1970-года постройки (для панельного дома, кирпичный может быть старше).

Практика показывает, что получить кредит под покупку здания для собственного использования гораздо тяжелее, чем для инвестиций. Во втором случае банку проще просчитать доходность от приобретения объекта — и соответственно снижаются риски по невозврату займа.

«Бизнес-ипотеку» в России отличают относительно короткие сроки погашения займа и достаточно высокие проценты. Так, ставки в коммерческой ипотеке составляют 12 — 16% годовых (в зависимости от финансового состояния заемщика), в основном кредит выдается в валюте. Теоретически срок ипотеки — до 10 лет, сумма кредита от $50 000 до $500 000. Первоначальный взнос — от 20% от стоимости недвижимости.

Проанализировав все условия и требования банков, становится понятно, почему раньше кредитование объектов бизнеса было доступно только крупным компаниям.

Одной из причин неразвитости рынка ипотечного кредитования коммерческих объектов называют тот факт, что все структуры рынка недвижимости более ориентированы на реализацию приоритетной национальной программы «Доступное жилье», а бизнес был отброшен на второй план… Сегодня некоторые аналитики предсказывают настоящий кредитный бум в сегменте коммерческой недвижимости. Однако, как правило, оговариваются — «при определенных условиях». При ситуации, существующей сегодня, нежилая ипотека так и останется «неживой», и будет числиться лишь как заслуга редких риэлторов — профессионалов своего дела.

---

Источник: www.vdv-rielt.ru