Что такое договор аренды?

Договор аренды двухсторонний...

Договор аренды, как правило, является двухсто­ронней сделкой. Это означает, что обе стороны име­ют взаимные права и обязанности. Например, главной обязанностью арендодателя является передача арен­датору имущества в пользование, а одной из важней­ших обязанностей арендатора — использование полу­ченного по договору имущества в соответствии с его назначением.

Возмездный

Договор аренды является возмездным. Арендода­тель, предоставляя объект аренды арендатору, дол­жен получить плату или иное встречное предоставле­ние (ст. 423 Гражданского Кодекса РФ, далее — ГК РФ, или ГК). Даже в случае, когда в договоре не опре­делен размер арендной платы, данное обстоятельство не лишает арендодателя права требовать ее получения. Если же стороны изначально обозначали договор арен­ды как безвозмездный, то к нему будут применены нормы договора безвозмездного пользования (п. 2 ст. 170 ГК РФ).

Договор аренды — договор, направленный на воз­мездную передачу имущества в пользование. Обраща­ем ваше внимание, что предметом данного договора является само имущество, подлежащее возврату, а не совершение арендодателем определенных действий в пользу арендатора (как, например, это имеет место в рамках договора поручения, комиссии, договора об ока­зании аудиторских услуг). Таким образом, договор арен­ды не может рассматриваться в качестве договора об оказании услуг.

И консенсуальный!

Права и обязанности сторон по договору аренды воз­никают с момента его заключения, если иное не преду­смотрено в самом договоре или законе, то есть данный договор является консенсуальным (ст. 606 ГК РФ). Та­ким образом, заключив такой договор, арендатор впра­ве требовать от арендодателя предоставления объекта аренды в пользование.

Основным законодательным актом, регулирующим от­ношения, возникающие в результате заключения испо­лнения договора аренды, безусловно, является Граждан­ский кодекс РФ (гл. 34 Кодекса целиком посвящена, во­просам арендных отношений). Законодателем установ­лены общие положения для всех видов договоров арен­ды (ст. 607 — 625 ГК РФ), а также специальные прави­ла, которые относятся только к конкретным видам дого­вора аренды. В связи с этим важным является вопрос о соотношении общих норм и специальных правил, регу­лирующих арендные отношения, то есть когда и какие нормы следует применять.

Письменно или устно?

Договор аренды на срок более одного года должен быть заключен в письменной форме (п. 1 ст 609 ГК РФ).

Это требование (п. 1 ст. 609 ГК РФ) — общее пра­вило для всех видов договора аренды и подлежит обязательному исполнению всегда, когда специальны­ми нормами, регулирующими отдельные виды договора аренды, не установлены иные требования к форме договора.

На основании изложенного можно сделать вывод о том, что устная форма договора аренды приемлема только тогда, когда договор заключен между физически­ми лицами и отвечает следующим требованиям:

—заключен на срок менее одного года;

—не является по своей сути договором проката;

—предметом аренды не являются транспортные сред­ства, здания, сооружения, предприятия;

—письменная форма договора не установлена согла­шением сторон.

В тех случаях, когда в аренду передается здание, со­оружение или предприятие, договор аренды должен заключаться путем составления одного документа, под­писанного сторонами, и никак иначе (п. 1 ст. 651, п. 1 ст. 658 ГК РФ). Это означает, что с точки зрения зако­на нельзя заключить договор аренды здания, сооруже­ния или предприятия путем обмена документами с по­мощью специальной связи (например, факса и т.п.) или в порядке, предусмотренном п. 3 ст. 438 ГК РФ.

Регистрация договора

Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установле­но законом. Установление дополнительных требований к оформлению договора аренды недвижимого имущест­ва продиктовано спецификой самого объекта аренды, а именно его ценностью, значимостью, технической сло­жностью и другими подобными качествами.

Срок договора

Законодательством не установлены ни максимальный, ни минимальный срок аренды здания, стороны вправе самостоятельно определить в договоре характер арен­ды (краткосрочный или долгосрочный). Однако срок дей­ствия договора является существенным условием дого­вора, и стороны обязаны его указать.

Размер арендной платы

При отсутствии согласованного сторонами в пись­менной форме условия о размере арендной платы до­говор аренды здания или сооружения считается неза­ключенным.

В предусмотренных законом случаях при определении размера арендной платы применяются ставки, устанав­ливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами. Размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, пре­дусмотренные договором, но не чаще одного раза в год, если законом не предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра арендной платы.

Обычно ставки арендной платы устанавливаются за единицу площади арендованного здания — 1 кв. м. Сто­роны могут отдать предпочтение и иным показателям. Если аренда здания носит долгосрочный характер, то це­лесообразно использовать годовую ставку.

Размер арендной платы зависит от следующих пока­зателей:

1)     места расположения здания (центр или окраина);

2)     технического состояния здания (степень износа, стро­ительный материал, из которого построено здание);

3)  назначения помещения (биржевая, банковская, пра­воохранительная, научная деятельность, игорный бизнес,социальная защита малоимущих граждан и т. д.);

4)  принадлежности здания к памятникам истории,культуры, архитектуры;

5)  степени обустройства (лифт и т. п.);

6)  пригодности здания для коммерческой эксплуатации;

7)  вида помещения (основное или вспомогательное помещение, подвал);

8)  фактической площади здания.

Данный перечень не является исчерпывающим. Общий размер арендной даты за здание рассчитывается путем суммирования платежей за аренду отдельных помеще­ний здания.

В случаях, когда плата за аренду здания или сооруже­ния установлена в договоре за единицу его площади или иного показателя, арендная плата определяется исходя из фактически переданного арендатору размера зда­ния или сооружения.

Плата за пользование зданием или сооружением вклю­чает плату за пользование земельным участком, на ко­тором оно расположено, или передаваемой вместе с ним соответствующей частью участка, если иное не пре­дусмотрено законом или договором.

Передача

Гражданский кодекс закрепляет особый порядок пере­дачи арендатору и возвращение им по окончании сро­ка договора аренды здания, который по сути сложился на практике еще до принятия ГК. Передача здания или сооружения осуществляется по передаточному акту или иному документу о передаче, который подписывают обе стороны. Обязательство арендодателя передать здание арендатору считается исполненным после предоставле­ния его арендатору во владение или пользование и под­писания сторонами соответствующего документа о пе­редаче, если иное не предусмотрено законом или дого­вором. Уклонение одной из сторон от подписания доку­мента о передаче здания (сооружения) на условиях, пре­дусмотренных договором, рассматривается как отход соответственно арендодателя от исполнения обязанно­сти по передаче имущества, а арендатора — от приня­тия имущества. В случае, если обе стороны отказывают­ся от подписания передаточного акта или иного докумен­та о передаче здания, это следует рассматривать как расторжение договора по соглашению сторон.