Аренда в гипермаркете – прощай «вмененка»?

Растет количество предпринимателей, жаждущих вести на территории гипермаркетов свой розничный бизнес. Не придется ли в связи с этим проститься с «вмененкой»?

Ответ на этот вопрос нужно искать не только в Налоговом кодексе.

 «Вмененный» остров в гипермаркете

В связи с тем, что в основном торговая площадь больших магазинов (гипермаркетов и мегамоллов) далека от «вмененного» идеала, многие из них даже и не претендуют на ЕНВД. Однако довольно-таки часто подобные маркеты разделены на относительно небольшие обособленные помещения, а те, как правило, сдаются собственником здания в аренду различным фирмам или предпринимателям для ведения розничной торговли.

Арендаторы, в свою очередь, вполне могут взять в пользование не один, а несколько «бутиков». Теперь уже у них возникнет вопрос о допустимости «вмененки». Например,  можно ли каждое из помещений рассматривать как отдельную торговую точку? Или же необходимо суммировать «квадраты» всех арендуемых точек, сводя к нулю все шансы уложиться в 150 кв. метров? От ответа на этот вопрос, по сути, и зависит наличие права у компании применять ЕНВД, но, к сожалению, в Налоговом кодексе его не содержится. А если оглянуться на разъяснения финансистов, то можно лишний раз убедиться в том, единства в своих мнениях они так и не достигли.

С одной стороны, в своем письме от 10 мая 2007 г. № 03-11-04/3/152 Минфин указал, что если предприниматель арендует в одном мегамолле несколько залов, то их вполне можно учитывать как отдельные магазины и не суммировать все «квадраты». Главное, чтобы помещения были «конструктивно обособлены», имели отдельные кассовые аппараты, и, если размер торгового зала уложится в 150 кв. метров, компания должна платить «вмененный» налог. Подобная точка зрения содержится в письме Минфина от 16 марта 2005 г. № 03-03-02-04/1/74, в котором сказано, что при торговле через несколько магазинов по одному адресу торговую площадь можно оценивать раздельно. Нужно лишь заключить раздельные договоры на их аренду и предусмотреть в каждом «бутике» свой кассовый аппарат.

Вместе с тем в этом году Минфин высказал относительно таких продаж противоположную точку зрения: площадь «одноадресных» магазинов обязали суммировать и уже полученный показатель сопоставлять с «вмененными» рамками. Финансисты указали, что обособленность магазинов в инвентаризационных и правоустанавливающих документах и наличие по каждому из них отдельных арендных договоров и касс погоды не меняет (письмо Минфина от 6 февраля 2007 г. № 03-11-05/20).

Подобные «разногласия» в указаниях чиновников вполне могут привести торговую организацию и инспекторов к обоюдному «непониманию», поэтому, как отмечают эксперты журнала «Нормативные акты для бухгалтера», чтобы работать на спецрежиме без опаски, арендатору нескольких «одноадресных» магазинов, в том числе в гипермаркете, желательно получить из Минфина «персональные» разъяснения. При этом стоит помнить, что кассовый аппарат «мини-магазина» должен быть зарегистрирован именно на ту фирму (предпринимателя), которая ведет в нем продажи (письмо Минфина от 25 апреля 2007 г. № 03-11-04/3/132).

«Первая скрипка» – торговая площадь

В вопросе, касающемся «вмененной» деятельности в арендуемом помещении, большое внимание уделяется непосредственно договору аренды. В связи с тем, что он является правоустанавливающим документом, и именно он подтверждает, что розничный торговец использует магазин или павильон на законных основаниях, правильное оформление этого документа очень важно. Таким образом, согласно статье 346.27 Налогового кодекса контракт должен содержать информацию о площади торгового зала наряду с инвентаризационными документами, такими как планы, схемы, экспликации, технические паспорта. Сам показатель «квадратов» торгового зала играет большую роль в судьбе компании. Ведь именно в зависимости от его величины будет решаться вопрос о применении ЕНВД – ограничение в 150 кв. м относится только к нему, то есть не нужно учитывать подсобные и административно-бытовые помещения (коридоры, тамбуры, вестибюли, служебные кабинеты, места для питания работников). Помимо того не следует учитывать и площади, которые предназначены для приема, хранения и предпродажной подготовки товаров (складов, помещений для расфасовки и упаковки). Также размер торговой площади непосредственно участвует в расчете «вмененного» налога как физический показатель.

В своем письме от 7 мая 2007 г. № 03-11-04/3/149 представители Минфина указали на то, что не только Налоговый кодекс подразумевает отражение в договоре аренды конкретной площади торгового зала. По их мнению, об этой необходимости говорит и гражданское законодательство. Так, согласно общим положениям об арендном контракте, в нем должны содержаться данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. Иначе следует считать, что стороны не согласовали условие о таком объекте и контракт не заключен (п. 3 ст. 607 ГК).

Учитывая все вышеизложенное, компаниям – участникам «арендно-торговых» отношений стоит иметь в виду следующее: в договор аренды надо вписывать не только общую площадь магазина, чем нередко ограничиваются стороны на практике, но и сведения о площади непосредственно торгового зала. Тогда проблем с выбором налогового режима и расчетом ЕНВД, скорее всего, не возникнет.

Конкретный пример

Индивидуальный предприниматель Исаев Д. Б. арендовал магазин у ООО «Водолей» для ведения розничной торговли. В одном из пунктов договора аренды стороны указали, что «Арендодатель обязуется передать Арендатору во владение и пользование следующее имущество: магазин общей площадью 150 кв. м, в том числе площадь торгового зала – 130 кв. м».

В муниципальном образовании, где расположен магазин «Водолей», введена «вмененка» для розничной торговли. С дохода от продаж в арендованном магазине Исаев должен платить единый налог на вмененный доход.